Блог о Недвижимости

 КАК ПРОДАТЬ КОМНАТУ И  РЕШИТЬ ВОПРОС С СОСЕДЯМИ ПО ОТКАЗАМ?

ЧТО  ТАКОЕ ПРИИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО ПОКУПКИ ?

1. Жилое помещение как объект права собственности
   2. Проблемы, возникающие при отчуждении комнат
   3. Как продать комнату не получая отказы. Существующие способы решения проблем, связанных с преимущественным правом покупки
2. Жилое помещение как объект права собственности
   Жилищный кодекс РФ, говорит о том, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. В соответствии с законом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В ЖК РФ прямо указано, что одним из видов жилых помещений является комната. При этом правовой режим нежилых помещений в коммунальной квартире установлен по аналогии с правовым режимом общего имущества многоквартирного дома, а именно: в соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Доли в праве пользования на общие помещения в Квартире распределяются пропорционально площадям занимаемых комнат всеми жильцами. Т.е. чем больше жилая площадь комнаты тем больше вам будет принадлежать общих площадей.

2. Проблемы, возникающие при отчуждении комнат

Наиболее существенные проблемы связаны с преимущественным правом покупки, имеющимся у участников общей долевой собственности в соответствии со ст. 250 ГК. При отчуждении доли в праве собственности (комнаты) как нотариус, так и учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество обязаны проверить соблюдение прав лиц, имеющих преимущественное право покупки (ст. 48 и 54 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 1 ст. 24 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для подтверждения соблюдения этого права собственник доли в праве собственности на жилое помещение (комнаты) должен либо представить отказ от преимущественного права покупки, либо доказательства уведомления сособственника о предстоящем отчуждении. На практике достаточно часто возникают ситуации, когда для продавца сделать и то и другое слишком проблематично.
1. Наиболее типичными из таких ситуаций являются случаи, когда местонахождение сособственника неизвестно, либо сособственник уклоняется от получения извещения о продаже, либо, получив такое извещение, сособственник дает согласие воспользоваться своим преимущественным правом и приобрести отчуждаемую комнату, однако уклоняется от подписания договора. В таких ситуациях когда не известно место нахождения собственников соседних помещений (Комнат) то уведомления посылаются на адрес соседних комнат по средствам телеграмм, с уведомлением о вручении. Если соседи не получили уведомления, то собственник Комнаты в праве получить уведомления на телеграфе, что телеграммы не доставлены и этого будет достаточно для совершения сделки по продаже Комнаты. С моменты оправки телеграммы должно пройти не меньше 30 дней и только после этого можно совершать сделки.

2. Еще одной проблемой является то, что сособственников может оказаться столь значительное количество, что извещение их всех о предстоящей продаже и получение отказов от преимущественного права покупки может оказаться сложной задачей в организационно-техническом плане.
   3. И так давайте разберем в каких случаях надо отправлять телеграммы и кому. Собственникам комнат находящихся в общежитии телеграммы отправлять не надо. Телеграммы или нотариальные отказы нужны только собственникам комнат в коммунальных квартирах или собственникам комнат в Жилых квартирах. Для того что бы правильно отправить телеграммы, собственникам комнат первое что нужно сделать заказать выписки на соседние комнаты о зарегистрированных правах. После того как будут получены выписки на соседние комнаты начинаем разбираться по собственникам. Если в выписки указан один собственник старше 18 лет, значит телеграмму отправляем по адресу комнаты в адресате указываем собственника комнат. Если в выписке не значится собственник это значит либо права на комнату не зарегистрированы либо комната не приватизирована и находиться в собственности муниципалитета. В это случае уведомление пишется в Администрации района в котором расположена комната, администрации в течении 30 дней должна вам дать письменный отказ от преимущественного права покупки. Если в администрации это комната не числится на балансе, значит комната находится в собственности третьего лица и есть собственник, но свои права он не зарегистрировал а получал эту комнату в собственность до 1998 года когда регистрацией права собственности занималось БТИ, из этого следует что вы должны заказать информацию в БТИ о зарегистрированных правах на соседние комнаты, данная справка делается в течении 10 дней, после получения справки вы так же отправляете телеграмму на адрес комнаты лицу указанному в справке.

Если по согласно выписки из ЕГРН на соседние комнаты вам пришли данные что в соседних комнатах есть несколько собственников и несовершеннолетние дети, то телеграмма в данном случае отправляется только совершеннолетним собственникам а отказ от детей от преимущественного права покупки готовится органами опеки и попечительства, для этого вам необходимо совместно с собственниками соседней комнаты и с родителями ребенка обратится в органы опеки и попечительства и написать заявление на   получения отказа. Органы опеки и попечительства подготовят вам ответ в течение 10 дней.

4. Что собственники должны обязательно указать в тексте телеграммы.

— ФИО всех собственником соседней комнаты

— Цену за которую вы планируете продавать (есть очень важный момент, цена в телеграмме не может быть ниже чем в цена в договоре купли-продажи комнаты.)

— Условия продажи (здесь можно указать что торг, рассрочка не возможно и т.д.)

— Условия по преимущественному праву покупки

3. Как можно продать комнату без отказов? Существующие способы решения проблем, связанных с преимущественным правом покупки.

Наличие большого количества проблем приводит к тому, что собственники комнат вынуждены использовать различные способы обхода правила о преимущественном праве покупки.
1. Простейший способ заключается в дарении доли в праве собственности на квартиру (комнаты) покупателю. На дарение не распространяются правила ст. 250 ГК.
2. Усовершенствованный способ в риелторской практике называется «дарение одного квадратного метра». Способ заключается в том, что продавец дарит покупателю малую долю из принадлежащих ему долей в праве собственности на квартиру, причем размер этой доли столь мал, что она не подпадет под налогообложение в порядке п. 2 ст. 3 Федерального закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». После регистрации договора дарения и права собственности покупатель становится номинальным сособственником квартиры, комната в которой отчуждается, и, пользуясь своим преимущественным правом покупки, может приобрести остальные доли в праве собственности на квартиру у продавца по договору купли-продажи. Недостатками данного способа являются, во-первых, растягивание сделки на два этапа и, во-вторых, непонятный юридический статус договора «дарения одного квадратного метра».
3. Последний способ заключается в использовании договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК. Это договор, при котором одна сторона продает свою долю в праве собственности на квартиру, вторая сторона оплачивает эту долю, а собственником становится третье лицо, не являющееся стороной договора. Здесь возможны два варианта: а) второй стороной договора (плательщиком) является один из участников общей долевой собственности; б) участник долевой собственности является третьим лицом (приобретателем права собственности). По сложившейся практике третье лицо не признается стороной договора. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК.

Если у вас возникли какие-либо вопросы по продаже комнаты, обращайтесь к нам и наши специалисты наученные большим опытом работы обязательно помогут вам решить все ваши вопросы в кратчайшие сроки и на самых выгодных условиях.  В нашей компании работают настоящие профессионалы. Если у вас остались какие-либо вопросы  вы всегда можете написать нам на почту мы обязательно вам поможем или позвонить по телефону.

            Email-  skurko@gkfsc.ru

            Тел. для связи-  89068784106 Антонина